观点指数 步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂"恢复"。
地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？
观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。
(资料图)
以下为2023上半年代建管理报告及研究成果，更多请查阅《2023中国房地产行业发展白皮书》。
过去的一段时间里，房地产市场的恢复不如预期，代建服务再次受到重视，成为不少房企改善营收的一条赛道。除此之外，入局者增多，加快了行业的变革。
结合观点指数发布的研究成果来看，1-6月前100房企实现累计权益销售额22975亿元，同比下降4.8%。6月单月前100房企实现权益总销售金额3636亿元，同比下降34.4%，环比基本持平。在房企销售不佳时，代建市场则表现出不一样的走势，上市代建企业代建销售金额月均同比增长超10%。
期内，不少企业在代建方面持续发力。除商业合作模式的住宅类代建项目较多外，新拓代建项目类型多元化，涉及公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、办公楼、产业园等。
观点指数认为，未来一段时间内商业合作的住宅代建项目依然会占据大量的市场份额。一方面在于近年来一些企业开发需求上升，这类企业主要是缺乏开发能力的城投和中小企业；另一方面是出险企业，需要盘活项目、完成交付。此外，政府类代建份额也有所上升，主要是“十四五”规划对保障房建设的需求、城市更新进程中旧改项目、以及公建类业务增量建造和存量改造等。
企业对代建也有不同的战略把握方向。部分企业认为，代建业会涌现出多元化的需求，专注于某一垂直领域会有不错的竞争力。部分则基于未来房地产项目的打造会细分为四个角色，即代建方、投资方、运营方、委托方。每个角色都有其不同职能。基于此，代建将会成为整个项目建设过程中必不可少的一环。
针对当下政策、市场、企业发展，观点指数将分析代建行业的现况与走势。
政府代建释放政策动能，提升专业度成立身根本
回顾期内的政策动态，近几年内其他地方也在积极推广代建，如广东、浙江、江苏、陕西等省份。地方在以更市场化的手段吸引代建企业参与，这对代建行业来说是一个机会。
目前政府代建依然有很大的发展空间，主要是保障性住房和城市更新计划带来新一轮的迭代。“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区的旧改任务，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套。可以看到，政府类代建未来有着较大的政策动能和发展空间。
据观点指数监测，报告期内一些地方出台代建项目政策文件，出台背景是在实施代建过程中，因代建单位服务水平参差不齐等原因，造成部分项目单位选择代建方式的获得感不强，市场上优质企业参与代建的积极性不高，代建制度作用有待进一步发挥。实施项目代建制对加快政府投资项目建设、提高项目建设质量有较为明显的作用。
具体来看，福建省人民政府提到“项目总投资3000万元以上的，原则上依照本办法推行代建制”，而此前是“凡是项目总投资达到500万元且政府投资占项目总投资50%及以上的推行代建制。”可以看到推广代建项目总投资的下限提高了2500万元。
值得一提的是，《修订稿》明确项目建设单位选取方式为：代建管理费100万元以上的可以采用公开招标或邀请招标方式，存在特殊情形的，经省政府同意，可以直接指定代建单位。100万元以下的可以采用更为灵活的非招标方式（竞争性磋商、竞争性谈判等）。在市场化的机制下，有利于选取优质的代建企业建造项目。
此前，《基本建设项目建设成本管理规定》中指出，政府代建项目的代建费用一般为总投资额的0.4-2.0%。福建省《修订稿》中指出的代建管理费收取标准，即在不违反相关法律法规以及强制性规定的前提下，由代建双方作为市场主体自行约定，确保代建方的利润。
对代建企业而言，获得政府代建项目需要具备实力，这也倒逼企业进一步提升专业能力、优化管理流程等。如绿城管理、龙湖龙智造、碧桂园等企业在项目中使用数字化、科技赋能，从而提升整体建造水平。
而商业代建收费则是另一套逻辑。中原建业提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。其中，基础管理服务费主要按照在管项目建筑面积乘以每平方米预先协定费率计算；溢价管理服务费即若销售所得款项超过售价目标，则收取超出金额的10%-20%作为溢价管理服务费。这类收费方式给代建方带来不错的效益。
主要的收费差异是由于大部分政府代建项目属于公益性质，诸如医院、学校、体育活动场所等。即使大多数政府代建项目利润比不上商业代建，也依然吸引了不少企业去做。因为如果在某个地方做出标杆项目，会获得不错的品牌认可，有利于后续业务的开展。
新拓项目以商业合作住宅为主，多元化趋势渐显
报告期内，企业代建业务的布局动作增多。旭辉建管、中原建业、中国金茂、中交地产、万科、华润置地、绿城管理、光大安石建管等企业，均有新增不少代建项目。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，13家样本企业于上半年新拓不低于3102.35万平方米的项目。其中，旭辉建管在报告期内录得11个项目动态，主要以商业代建和政府代建的住宅为主。绿城管理1-6月新拓面积为1727万平方米，处于领先地位。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
从代建类型来看，主要以商业代建为主，政府代建占比次之。一些企业，如小型企业、城投公司、看重代建方品牌支持的企业，由于缺乏项目建设和操盘能力，需要代建企业做全流程输出。
据观点指数统计的数据显示，1月一二线城市企业拿地权益金额中，城投企业拿地支出占比56.2%，其次为民企26.6%，国企占比17.3%。5月城投、国企、民企和混改房企的占比分别为21.4%、46.4%、30.2%和2%。
可以看到城投企业拿地占比降低，但是从去年到今年2月份的累积拿地项目数量依然不少。而部分城投企业过往主导的项目建设有限，甚至数量上可能低于企业代建的开发基数。因而市场化运作程度更高，商业逻辑成熟，开发建设经验更为丰富的代建企业就成了合作的首选。不过，双方在合作过程中也较容易出现沟通不畅和信任不够的问题。
合作类型上，据观点指数不完全统计，10家样本企业在项目获取上呈现出多元化的特点，即项目类型有住宅、公建、保障房、社区等。观点指数认为，这和企业自身基因、定位和市场趋势息息相关，有的是母公司专注于做住开业务，该类代建经验丰富；而部分则是母公司是综合性较强的企业，定位上更倾向于做公建或者产业园项目。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
期内，新签的项目主要集中在住宅，其次是少量的公共建筑。目前，除了住房项目外，还存在一些比较多元的代建项目，如公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、文化设施、办公楼、酒店、产业园、景区等。比较典型的代表是金地管理，在期内披露了获取的南昌市祥云中心、长湖映月、长湖望月、泉州市永春林溪郡、沈阳市棋盘山等新服务项目；以及上海静安高端养老平安颐年城、长沙城心高端养老公寓等新业态项目。
值得关注的是，业内认为一些公建类的利润比较可观，医院就是其中的代表。主要在于医院建设标准比普通住宅要更高，诸如施工难度、规划设计、建材选取、排污管道等，都与一般建筑不一样。观点指数认为，未来的代建会更加多元，代建企业可以选择的项目业务类型也会增多。
需要关注到的是，一些产业园项目，业主则希望代建企业能够做好运营管理，比如招商引资、物业服务等方面的输出。可以看到，业主需求已不再局限于建造项目，还对代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未来代建在保持轻资产属性下，通过流量整合，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务业务闭环。
观点指数认为，未来代建增长放量到一定程度时，营收对规模扩张的增长依赖将放缓，“重服务、代运营、可持续”的特点会愈发突出。
核心城市需求不减，区域结构性机会仍在
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，上半年代建项目动态主要以东部城市为主。该区域城市需求旺盛，其背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。像深圳民生领域更新整备工作，着力弥补教育、医疗、养老设施用地供应缺口，2023年度全市通过土地整备完成不少于200公顷的民生设施用地。山东青岛持续加快城市更新步伐，计划年内城市更新建设项目1296个、年度投资1995.4亿元。这些都需要一批具有建设能力的企业参与，代建也是政府进行城市更新建设的一个选择方式。
据观点指数观察，一些具有区域优势的企业在本地会有获得代建项目的更大优势。如德信地产在湖州获得武康街道两个地块项目，蓝城集团在湖州获得一个项目，华润置地和万科在深圳均有新增代建项目。
上市代建企业表现上，绿城管理2022年营业收入为25.56亿元，同比增长18%，毛利率为52.3%，与2021年的46.4%相比，上升5.9个百分点。截至2023年6月，新拓代建项目代建费预估51.2亿人民币，较去年同期增长约26.3%。可以明显看到，绿城管理主要聚焦于核心城市，抗风险能力强，收入可观。
中原建业2022年营业收入6.05亿元，同比下降超50%，净利润3亿元，同比下降60%，净利润率50.1%，同比下降9个百分点，但仍较传统房开企业的利润率要高。营收下降主要是河南地区受市场下行和疫情冲击影响大。随着业务结构的调整，即增加政府代建业务，以及推广城市合伙人制度后，其业务板块和区域得到更好的优化。截至2023年6月30日，在管项目合约销售为人民币130.96亿元，同比增长18.9%，合约销售建筑面积207.06平方米，同比增长14.2%。
观点指数认为，聚焦于某个区域或一些三四线城市的代建企业还是有生存空间，主要是这些企业在该地有信息优势，充分了解当地市场，资源整合能力较好，并且与政府建立了长期的信任，项目流程效率高。
此外，2022年末我国城镇常住人口92071万人，同比增加646万人；乡村常住人口49104万人，同比减少731万人。从城镇化率指标来看，常住人口城镇化率为65.22%，比2021年提高0.5个百分点，城镇化带来的项目需求仍具有较大的增长空间。
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